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大阪での不動産投資が東京より「おすすめ」の理由

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大阪の不動産投資が近年注目されるようになってきましたが、今なぜ大阪で不動産投資するのか、大阪万博を含め様々な要因がありますので、ご説明いたします。

これから不動産投資をしようと考えている方の参考になればと思います。

大阪の現状

大阪で不動産投資をオススメする理由をご説明する前に、大阪の持っているポテンシャルを知って頂こうと思いますので、大阪の現状について、人口規模・経済規模・立地の3つの切り口でご説明します

人口規模

大阪府の人口規模は882万人。
国内でみると1位東京都、2位神奈川県、3位大阪府となっており、世界的に比較すると香港(741万人)・シンガポール(561万人)・スイス(842万人)等の経済大国を1つの都道府県で人口規模で超えております。

大阪府の推計人口(平成31年2月1日現在)

総数 8,820,255人
世帯数 4,043,812世帯

参考:http://www.pref.osaka.lg.jp/toukei/jinkou/index.html

経済規模

経済観点で見ても、金融センターの指標で大阪は世界ランキング23位と評価されており、パリやアブダビを上回る程の経済大国として評価されております。

1位 ロンドン
2位 ニューヨーク
3位 香港
4位 シンガポール
5位 東京
23位 大阪
24位 パリ
25位 アブダビ
27位 ソウル
40位 クアラルンプール

参考:https://www.longfinance.net/media/documents/GFCI23.pdf

立地

大阪府の立地から考えても、商業用のオフィス街や繁華街も数多く有り、京都や奈良・兵庫といった観光地へのアクセスも良いです。
そして、関西国際空港や伊丹空港もあり、新大阪駅には新幹線もあるため国内の遠方や海外へアクセスも非常に快適な環境となっております。

また、大阪城を始めとする歴史的な建築もあり、USJ等のテーマパークも存在するため、商業だけでなく観光地としての魅力も非常に強みとなっております。

事実、近年では外国人宿泊者数が大阪府だけで年間1100万人以上となっているため、インバウンド需要も上手に取り込むことができております。

今後、大阪で予定されているプロジェクト

前章でご紹介した通り、大阪府は非常に強いポテンシャルを持った都市ですが、今後も更に発展していく計画が盛り沢山となっております。
大阪万博が2025年に開催が決定されておりますが、それ以降にも発展を遂げる予定がありますので、ご紹介します。

2024年:うめきたプロジェクト

JR大阪駅の北側を「うめきた」と名付け開発を進めるプロジェクトが現在進行中になります。
ホテルやオフィス・商業施設を整備し、3.0ha(東京ドーム約0.6個分)の巨大な「みどり」を確保する予定です。

巨大な公園をオフィス街の中に併設するというのは、ニューヨークのセントラルパークに近いイメージなのでしょうか。

また、新駅を設ける予定もされており、関西国際空港駅から大阪駅へのアクセスが約50分(現在は約68分)となりますので、ビジネスとしても観光としても交通の便が良くなります。

2024年の夏が街びらきとして予定されていおりますので、より大阪駅・梅田駅周辺の経済が活性化されることでしょう。

2025年:大阪万博

2025年の5月から11月にかけて大阪の夢洲で万国博覧会が開催されることが決定しております。
想定来場者数は2800万人で経済波及効果は2兆円とまで言われいる一大イベントとなります。

大阪の良さを日本中だけでなく、世界に発信できるイベントになりますので、観光客が増える事も想定できます。

ちなみにですが、1970年に大阪万博が開催された際の大阪の人口は、1969年に743万人であったのに対し1970年には762万人にまで伸びております。
日本の人口減少が騒がれておりますが、もしかすると2025年の大阪万博を機に大阪へ移住される方もいらっしゃるのかもしれません。

2024年:IR統合型リゾート

こちらも2025年の大阪万博を目指して推進されております。

まだ法整備を含めた検討段階ではありますが、大阪の夢洲にカジノが誕生すればホテルや民泊のニーズもより高まる事になるでしょう。

2029年:大阪モノレール延伸計画

参考:国土交通省

大阪空港(伊丹空港)から門真市まで21.2kmを結ぶの大阪モノレールが南へ8.9km延伸される予定となっております。

仮称ですが、門真南駅、鴻池新田駅、荒本駅、瓜生堂駅が誕生する予定です。
これによって、大阪メトロの長堀鶴見緑地線、JR西日本の学研都市線、近鉄けいはんな線、そして近鉄奈良線との乗り換えが可能となり、より利便性が向上します。

東大阪には元々、花園ラグビー場や近畿大学があり人気のエリアではありますが、今後より人口が増えてくることでしょう。

2031年:なにわ筋線

参考:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39271290R21C18A2LKA000/

うめきたプロジェクトの北梅田駅(仮称)から中之島、西本町・難波・新今宮を繋ぐ線路が2031年に開通予定になります。

これにより、オフィス街である中之島や本町から新今宮で乗り換えて関西空港へアクセスしやすくなります。

御堂筋近辺に偏っていた人口も中之島から新今宮区間へ分散されていくことでしょう。
なにわ筋線付近は今後も不動産価値が上昇することだと思われます。

2037年:リニア中央新幹線

2027年に品川―名古屋間で開通されるリニア中央新幹線ですが、当初予定の2045年大阪延伸が8年前出しで2037年開通予定となりました。

リニア中央新幹線が開通すると、大阪―品川間が1時間7分で移動できるようになります。

東京で勤務されている方でも、家庭の事情で大阪から通うといった生活も実現できる時間ですね。
また、出張以外にも観光客が東京から流れてくる可能性もありますので、大阪としての経済効果は非常に大きいことでしょう。

2046年:北陸新幹線延伸

まだルート策定等の問題はあるようですが、北陸から大阪への交通の便が良くなりますので、こちらもビジネス・観光の両面で大阪への経済効果が予測されます。

大阪で不動産投資するならオススメのエリア

引用:https://www.oml.city.osaka.lg.jp/index.php?page_id=1149

前述した通り、大阪はポテンシャルが高く、今後の発展も予測できる場所になります。

既に大阪の地価上昇率は東京を抑えて日本で一位となっておりますが、まだまだ東京と比べると安価で販売されている不動産も多く存在します。

大阪で不動産投資をするのであれば、ターゲットに分けてエリア選びをすることが重要になりますので、ターゲットに合わせたオススメエリアをご紹介します。

単身向け

低リスクのワンルームマンション投資や1DKのマンション投資をする方は、物件の回転率の良い単身向けをターゲットとするこだと思います。

単身向けだと、会社へのアクセスをメインに物件選びを行いますので、簡単に物件の入居が決まりやすいという特徴があります。

もし単身向けをターゲットとするのであれば、やはり御堂筋線沿いや御堂筋線へのアクセスが簡単なエリアが良いでしょう。
また、今後なにわ筋線の開通も踏まえたうえで、「中央区」「浪速区」「西成区」「天王寺区」がオススメとなります。

御堂筋線は梅田・淀屋橋・本町とオフィス街に近いため、単身者にとっては非常に便利となります。

ファミリー向け

ファミリー向けの場合ですと、通勤のアクセスよりスーパーや薬局、子供の教育を踏まえて学区等の様々な観点で物件選びをされる方が大半になります。

大阪は偏差値の高い高校付近だと治安も良く、教育も充実している場合が多いので、偏差値の高い高校付近のエリアがファミリー向けにはおすすめになります。

大阪星光学院高等学校、北野高等学校、天王高等学校が存在する「天王寺区」「淀川区」「阿倍野区」がオススメエリアとなります。

大阪で高回転を狙う不動産投資なら

もし、大阪で高回転の不動産投資を狙うのであれば、ワンルームマンション投資を私は推奨しております。

理由としては、初期投資が安く、回転率が非常に良いからになります。

大阪ですとワンルーム数百万円から始められる場合もあり、頭金無しでローンも組みやすい物件が多く存在しております。

また、ワンルームだと単身者をターゲットとして賃貸することとなりますので、ファミリー向けと比べて回転率が良くなります。

ファミリー向けですと前述した通り、勤務先へのアクセス以外にも様々な要因を加味したうえで、奥様のご了承を得たうえで入居が決まりますが、単身者だと本人の判断で即決される方が多いので、空室期間をなるべく短くすることができます。

また、単身者は1~2年で引っ越しますので、こまめに物件の修繕ができますので、綺麗な状態で不動産を保持することもできます。

したがって、大阪で高回転で不動産投資を行いたいのであれば、ワンルームマンションの投資をおすすめしております。

まとめ

以上、大阪のポテンシャルや今後の発展について整理してお伝えしました。

やはり東京と比べて注目されない事が多い大阪の不動産投資となりますが、非常に将来性は高いと考えております。

不動産投資はローンが20年・30年と続くものになりますので、数十年先まで資産価値が上がるのかを踏まえて検討されることが大事だと思います。

 

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